Podtopienia domów i działek występują dość często, szczególnie po zimie i w czasie intensywnych opadów, ale także na terenie ze znacznym spadkiem. Zdarzają się również podtopienia spowodowane zaniedbaniami właścicieli sąsiednich nieruchomości. Co zrobić, gdy woda zalewa nasz grunt? Kiedy i jak starać się o odszkodowanie? Właściciel musi mieć kontrolę nad swoim gruntem Co do zasady właściciel nieruchomości powinien zawsze mieć kontrolę nad tym, co dzieje się w obrębie jego gruntu. Dotyczy to także nieprzewidzianych zdarzeń, jakie mogą zajść na jego nieruchomości, które szkodliwie wpłyną na otoczenie i działki sąsiednie. Zgodnie z art. 29. prawa wodnego właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą (umyślną lub też nie) dla gruntów sąsiednich. Nie może on ponadto odprowadzać wód lub ścieków na grunty sąsiednie. Oprócz tego to na właścicielu, który zalewa swoich sąsiadów, ciąży obowiązek usunięcia wszelkich zaistniałych przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie (obojętnie, czy wskutek przypadku, czy też działania osób trzecich). Warto także pamiętać, że według prawa, do wyrządzenia szkód na działkach sąsiednich, mogą bezpośrednio przyczynić się także uchybienia i zaniedbania ze strony właściciela gruntu, nawet te popełnione nieumyślnie. Według art. 77 prawa wodnego, jeśli podtopienie nastąpiło jako skutek zaniedbań właściciela gruntu - szczególnie jeśli chodzi o konserwację urządzeń melioracyjnych lub też braku stosownej ostrożności – dopuścił się on przewinienia, o którym mowa w art. 194 prawa wodnego, a zatem podlega on karze grzywny. Odszkodowanie za zalanie nieruchomości Poszkodowany na skutek zalania nieruchomości właściciel ma prawo do ubiegania się o uzyskanie odszkodowania w oparciu o przesłanki zawarte w art. 186 prawa wodnego czy art. 415 kodeksu cywilnego. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z prawem wodnym naprawienie szkody obejmuje jedynie pokrycie strat poniesionych przez poszkodowanego. Oznacza to, że jeśli w skutek zalania działki ograniczone zostały z jakichś powodów zyski poszkodowanego, nie będą one brane pod uwagę przy prowadzeniu postępowania odszkodowawczego. Do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w sprawie zalania działki przez sąsiada należy zwrócić się ze stosownym wnioskiem. Trzeba zawrzeć w takim piśmie dokładny opis zaistniałej sytuacji (czy na przykład, jak to zostało wyszczególnione powyżej, zalanie jest skutkiem braku konserwacji urządzeń, czy może konkretnych działań sąsiada) oraz jasno wyrażone żądania. Jakie konsekwencje czekają zalewającego sąsiada? Zgodnie z art. 29 ust. 3 prawa wodnego odpowiedni organ gminy może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu podtapiającego sąsiadów przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom – decyzja uzależniona będzie przede wszystkim od przyczyny zalania terenów sąsiednich. Przy rozpatrywaniu sprawy brane pod uwagę są takie dokumenty jak: dokumentacja fotograficzna, jeśli doszło do interwencji przykładowo straży miejskiej - notatka służbowa z takiej interwencji, opinia biegłego etc. Jeżeli wójt, burmistrz lub prezydent miasta po rozpoznaniu sprawy uzna, że spowodowane przez właściciela nieruchomości zmiany stanu wody na jego gruncie rzeczywiście mają szkodliwy wpływ na sąsiadujące z nim działki, ma prawo, w drodze decyzji, do nakazania właścicielowi przywrócenia stanu poprzedniego. Jeśli natomiast okaże się, że w praktyce niemożliwe do wykonania będzie usunięcie przyczyny powodującej podtapianie, właściciel zobowiązany zostanie do wykonania nowych urządzeń, które zapobiegną powstawaniu dalszych szkód, w celu naprawienia niekorzystnych stosunków wodnych – przykładowo nowego, dodatkowego zbiornika retencyjnego, który przyjmie nadwyżkę wody. Ponieważ ustawodawca nie doprecyzował, w jakich okolicznościach powinny zostać wybudowane jakie urządzenia, w praktyce ograny wydając decyzję o budowie wskazują na taki sposób zapobiegania szkodom, który będzie, po uwzględnieniu okoliczności konkretnej sprawy, najprostszy w wykonaniu, a zarazem najskuteczniejszy.
W związku z licznymi zgłoszeniami i interwencjami mieszkańców dotyczącymi niedrożnych rowów i związanych z tym zalań posesji w okresie opadów deszczu lub roztopów śniegu Powiatowy Zarząd Dróg w Wieruszowie, z siedzibą w Chotyninie zawiadamia, iż zgodnie z art. 30 Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, obowiązek utrzymania zjazdów indywidualnych i publicznych należy do właścicieli lub użytkowników gruntów przyległych do drogi. Oznacza to, że: Oczyszczenie lub wymiana rur przepustu w celu zapewnienia drożności należy do właściciela posesji (minimalna średnica rury pod zjazdem winna wynosić 40 cm). Rowy przydrożne są przeznaczone tylko i wyłącznie do odprowadzania wód opadowych z pasa drogowego, dlatego też przy drogach powiatowych są to rowy niejednokrotnie odparowywujące. Zgodnie z art. 39 Ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych zabrania się odprowadzania wód melioracyjnych z posesji, pól, łąk czy lasów do rowów przydrożnych. Jest to zakaz bezwzględny i brak jest możliwości uzyskania zezwolenia Zarządcy Drogi. Wszelkie próby podłączania się do rowów przydrożnych są działaniami bezprawnymi. Zgodnie z art. 29 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2005r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.): Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może: a) zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich; b) odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Do odprowadzania nadmiaru wód opadowych i gruntowych z posesji służą urządzenia melioracyjne, które należy wykonać własnym staraniem i na własny koszt we współpracy z urzędem gminy. Na wykorzystanie rowu przydrożnego do celów melioracyjnych wymagane jest zezwolenie Zarządcy Drogi, w którym określone zostają warunki późniejszej konserwacji i przebudowy tych urządzeń, bowiem utrzymanie rowów melioracyjnych nie należy do Zarządcy Drogi publicznej. Utrzymanie drożności rowów pełniących funkcję rowów przydrożnych wraz z przepustami pod drogą należy do Zarządcy Drogi powiatowej. Do Zarządcy Drogi nie należy obowiązek utrzymania urządzeń melioracji wodnych przebiegających rowem przydrożnym. Ponieważ wizje przeprowadzone w terenie wykazały, że najczęstszą przyczyną zastoisk wody w rowach są niedrożne przepusty pod zjazdami do posesji Powiatowy Zarząd Dróg w Wieruszowie prosi właścicieli i użytkowników zjazdów o wywiązywanie się z obowiązku utrzymania zjazdów i przepustów znajdujących się pod nimi w należytym stanie, aby umożliwić swobodny i sprawny przepływ wody. Pozwoli to uniknąć zalewania posesji oraz szkód wyrządzonych przez wodę. W przypadku nie wywiązania się właścicieli posesji z obowiązku właściwego utrzymania zjazdów i dalszego uniemożliwiania swobodnego spływu wód w rowach przydrożnych, a tym samym powstawania zastoisk, niedrożne zjazdy będą rozbierane przez służby drogowe, a kosztami robot obciążony zostanie właściciel lub użytkownik działki, do której zjazd jest wykonany. W przypadku niezalegalizowanych zjazdów, jeżeli nie ma innej możliwości dojazdu, należy wystąpić do Powiatowego Zarządu Dróg w Wieruszowie z wnioskiem na lokalizację zjazdu, w przeciwnym wypadku będą one przekopane i odkryte jako rowy.
Segregacja śmieci - podsumowanie. Władze gminy mają prawo do kontrolowania poprawności segregacji śmieci na posesjach wszystkich jej mieszkańców. Mogą to robić przy asyście policji oraz w ściśle wyznaczonych godzinach (w przypadku przedsiębiorców przez całą dobę, w przypadku zaś osób fizycznych w godzinach od 6 do 22).
Posesja w centrum Zbiczna zalewana jest przez deszczówkę od wielu lat Czytelniczka ze Zbiczna w powiecie brodnickim od lat walczy o to, aby jej posesja nie była zalewana przez wodę deszczową z kilku stron wsi. Po ostatniej ulewie ma tego dość, w związku z czym nie tylko zwróciła się ponownie o podjęcie działań w tej sprawie do Urzędu Gminy w Zbicznie, ale także opowiedziała o problemie redakcji "Gazety Pomorskiej". My zatem zapytaliśmy w urzędzie o to, kiedy gmina pomoże mieszkance. Na to pytanie uzyskaliśmy odpowiedź od Magdaleny Golubskiej, wójt gminy zalewania posesji w Zbicznie trwa od wielu lat. Wciąż nie ma pomocy i rozwiązania problemuCzytelniczka mieszkająca w centrum Zbiczna zwróciła się do nas z prośbą o interwencję, ponieważ od wielu lat prosi gminę Zbiczno o działania, dzięki którym nie zalewałoby jej posesji przez wody opadowe z trzech części Zbiczna: od strony budynku Urzędu Gminy w Zbicznie, remizy strażackiej oraz od strony tartaku. Dom Czytelniczki znajduje się w najniższym punkcie w tej części wsi, w związku z czym woda deszczowa wlewa się na jej posesję. Czytelniczka zwraca uwagę, że gdy była dzieckiem, dom w którym mieszkała był zbudowany na tej samej wysokości co droga, jednak po remontach drogi, znajduje się ona wyżej niż jej posesja. Jak nam przekazała, sprawa ciągnie się od wielu lat – problem zalewania posesji Czytelniczki pojawił się ok. 50-40 lat temu, jeszcze gdy Czytelniczka była dzieckiem. Wtedy z problemem walczyła mama Czytelniczki. Wiele lat później nasza Czytelniczka jako dorosła osoba walczyła i wciąż walczy o odwodnienie drogi, miała nawet w tej kwestii sprawę sądową z poprzednim wójtem gminy Zbiczno Wojciechem Rakowskim. Po ostatnim weekendzie, gdy zalało posesję naszej Czytelniczki i niezbędna była interwencja straży pożarnej, nie tylko napisała i przekazała w tej sprawie pismo do Urzędu Gminy Zbiczno, ale także skontaktowała się z redakcją "Pomorskiej".Woda deszczowa regularnie zalewa budynki i sprzęt Czytelniczki ze ZbicznaSpotkaliśmy się z naszą Czytelniczką kilka dni po ostatniej ulewie, która miała miejsce w piątek, 25 czerwca. Jak nam przekazała, problem zalewania jej posesji trwa od lat i od wielu lat wnioskuje do gminy o odwodnienie tego terenu. Przy drodze są studzienki, ale gdy jest ulewa, studzienki te nie nadążają z odbieraniem tylu litrów deszczówki. Wtedy woda z drogi, a dokładniej z trzech części Zbiczna (od strony budynku Urzędu Gminy w Zbicznie, remizy strażackiej oraz od strony tartaku) wylewa się na posesję Czytelniczki. Zalewane są pomieszczenia gospodarcze wraz ze sprzętem, jak kosiarki i piły, a także kanał samochodowy. Czytelniczka pokazała nam nagrania z monitoringu zamontowanego na jej budynku, na którym widać, jak podczas ostatniej ulewy zalana wodą była droga przed jej domem. Musieli interweniować strażacy, którzy wypompowali deszczówkę. Na nagraniu widać jak przejeżdżający kierowcy z dużą prędkością prowadzą samochody na zakręcie i wtedy woda pryska na posesję na sprzedaż w Brodnicy wystawione w serwisie Zobaczcie zdjęciaI runda Perfekt Smile Pucharu Polski Pitbike Off-Road w Brodnicy. Zobaczcie zdjęciaBędzie projekt na odwodnienie Zbiczna, ale termin prac nie jest znanyCzytelniczka kontaktowała się wielokrotnie z Urzędem Gminy w Zbicznie w sprawie uregulowania spływu wód Boli mnie to bardzo, że tego nie robią. Zalewa mnie od wielu lat. Naprzykrzyło mi się prosić, błagać o odwodnienie - mówi nam Czytelniczka, która walczy o pismo Czytelniczka w Urzędzie Gminy Zbiczno złożyła w poniedziałek, 28 czerwca. Prosiła w nim o podanie konkretnego terminu odprowadzenia wód opadowych z ulicy. My z Czytelniczką spotkaliśmy się we wtorek, 29 czerwca, zatem nie zdążyła otrzymać odpowiedzi z Urzędu Gminy w Zbicznie. Tego dnia odwiedziliśmy jednak urząd i zapytaliśmy wójt gminy Zbiczno o tę Jesteśmy w trakcie robienia projektu na odwodnienie wsi - przekazała nam Magdalena Golubska, wójt gminy kontynuowała wójt, inwestycja rozpocznie się, gdy znajdą się pieniądze - z dofinansowania bądź ze środków gminnych - dlatego na chwilę obecną nie jest w stanie podać terminu, w którym te prace się zdjęcia, na których widać zalewane przez deszczówkę miejsca na terenie Zbiczna:Monster Truck Show w Brodnicy. Zobaczcie zdjęcia z pokazu kaskaderskiegoTłumy na otwarciu placu rekreacyjno-sportowego na Podzamczu w Wąbrzeźnie. ZdjęciaPolecane ofertyMateriały promocyjne partnera
zalewania. W odpowiedzi pozwana uznała, że konserwacja cieków wodnych należy do właściciela posesji i tym samym odmówił przeprowadzenia wnioskowanych robót. Kolejna wymiana korespondencji doprowadziła do przekazania wniosku do Starostwa Powiatowego w C., który uznał, że zbiorowe odprowadzanie ścieków jest zadaniem własnymSentencja Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Stahl Sędziowie: Sędzia NSA Elżbieta Kremer Sędzia NSA del. Roman Ciąglewicz /spr./ Protokolant: starszy asystent sędziego Iwona Ścieszka po rozpoznaniu w dniu 2 lipca 2014r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Wójta Gminy S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 22 października 2013 r. sygn. akt II SAB/Bk 63/13 w sprawie ze skargi H. D. na bezczynność Wójta Gminy S. w przedmiocie naruszenia stosunków wodnych na gruncie oddala skargę kasacyjną. Uzasadnienie strona 1/8 Wyrokiem z dnia 22 października 2013 r., sygn. akt II SAB/Bk 63/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w sprawie ze skarg H. D. na bezczynność Wójta Gminy S. i przewlekłość postępowania Wójta Gminy S., w sprawie naruszenia stosunków wodnych na gruncie, umorzył postępowanie w zakresie zobowiązania Wójta Gminy S. do wydania decyzji w przedmiocie naruszenia stosunków wodnych na gruncie, stwierdził że wystąpiła przewlekłość postępowania Wójta Gminy S. i że miała ona miejsce z rażącym naruszeniem prawa oraz wymierzył Wójtowi Gminy S. grzywnę w wysokości 500 (pięćset) zł, a ponadto zasądził od Wójta Gminy S. na rzecz skarżącej kwotę 200 (dwieście) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wyrok wydany został w następujących okolicznościach sprawy. Dnia [...] sierpnia 2012 r. H. D. wystąpiła do Wójta Gminy S. z wnioskiem o wszczęcie postępowania w sprawie niezgodnego z prawem odprowadzenia wody z posesji sąsiada. Dnia [...] maja 2013 r. H. D. złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku skargę na przewlekłość i bezczynność Wójta Gminy S. w postępowaniu w sprawie naruszenia stosunków wodnych, w której wniosła o: 1) stwierdzenie przewlekłości i bezczynności Wójta Gminy S. w sprawie wydania decyzji o nałożeniu obowiązku przywrócenia stosunków wodnych do stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom przez J. P., 2) zobowiązanie Wójta do podjęcia natychmiastowych działań w celu wydania finalnej decyzji, 3) ukaranie Wójta za rażące naruszenie prawa w postaci niezałatwienia sprawy w terminie, 4) zasądzenie kosztów postępowania. Podniosła, że problem zalewania jej posesji wodą i gnojowicą z działki sąsiedniej trwa od 2002 r. do chwili obecnej. Pomimo informowania o powyższym Wójta Gminy S., nie przedsięwziął on żadnych czynności w niniejszej sprawie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi oraz przedstawił chronologicznie czynności podejmowane w niniejszej sprawie. Wskazał, że w aktach administracyjnych sprawy znajduje się pismo Wójta Gminy S. z dnia [...] czerwca 2013 r. skierowane do rzeczoznawcy - J. I., z którego wynika, że zlecenie do opracowania opinii w niniejszej sprawie nastąpiło w dniu [...] kwietnia 2013 r., zaś termin jej sporządzenia określono do dnia [...] maja 2013 r. Jednakże, jak wynika z pisma, do dnia [...] czerwca 2013 r., opinia ta nie została przedłożona pomimo wielokrotnych prób nawiązania kontaktu z rzeczoznawcą. Ponadto, organ poinformował rzeczoznawcę, że termin wydania decyzji w niniejszej sprawie upływa w dniu [...] czerwca 2013 r. Opinia rzeczoznawcy o specjalności wodno-melioracyjnej została sporządzona dnia [...] czerwca 2013 r., zaś pismem z dnia [...] czerwca 2013 r. Wójt Gminy S. wyznaczył termin załatwienia sprawy do [...] lipca 2013 r. Zarządzeniem Przewodniczącego II Wydziału Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 5 lipca 2013 r., wskutek oświadczenia skarżącej z dnia 4 lipca 2013 r., skargi dotyczące bezczynności i przewlekłości postępowania zostały rozdzielone. Sprawa tocząca się pod sygn. akt II SAB/Bk 63/13 dotyczy bezczynności Wójta Gminy S., zaś sprawa przewlekłości postępowania zarejestrowana została pod sygn. akt II SAB/Bk 67/13. Strona 1/8
16 września opublikowaliśmy w „Kurierze Szczecińskim" artykuł przedstawiający problem zalewania posesji przy ul. Bukszpanowej w Dobrej. W reakcji na artykuł otrzymaliśmy odpowiedź od wójt gminy Teresy Dery. Przypomnijmy: w czasie ulewnego deszczu, w drugiej połowie sierpnia, doszło do zalania kilku posesji przy ulicy Bukszpanowej w Dobrej. Nie pierwszy zresztą raz. Woda wypływała z kanalizacji sanitarnej, wypychając wręcz pokrywy studzienek. Instalacja do odbioru wody deszczowej została oddana do użytku w tym rejonie we wrześniu 2018 r. Dlaczego zatem jest niewydolna i przeciążona? Jedną z zalanych posesji był dom państwa Stanislava i Beaty Vykysaly, którzy wystosowali w tej sprawie pismo do gminy oraz powiadomili „Kurier". „Problem ten jest dobrze znany Gminie, bowiem pojawił się już wcześniej i z czasem nabierał na intensywności, ale nie był powiązany z odprowadzaniem wód deszczowych w czasie ulewnego deszczu. O zaistniałej sytuacji Gmina była informowana w przeszłości i w rezultacie co najmniej raz zleciła badanie firmie Poldek, która w sierpniu 2017 r. przeprowadziła badania na ...Fot. Czytelnik
komentarz: sprawa dalej zostanie przekazana do Gminy w sprawie położenia znaku „Gulczewko”, do Powiatu w sprawie studzienki na skrzyżowaniu w Gulczewie. ♦ Wniosek o montaż tablic informujących o numerach posesji, naprawę zjazdu z drogi krajowej (Gulczewko – osiedle), data złożenia: 2019-09-06, miejsce złożenia: Urząd Miasta i Dwa lata temu kupiłam dom wraz z udziałem w drodze. Oglądając go kilkakrotnie przed zakupem, niczego niepokojącego nie zauważyłam. Wszystko było w porządku aż do czasu, kiedy na działce na przeciwko mojego domu pan, który sprzedał mi dom, zaczął budować szeregowce i podniósł teren. Od tego momentu moja posesja jest zalewana przez wody opadowe nawet przy niewielkich opadach. Sprzedawca oczywiście umywa ręce. Dodam, że sprzedał mi tę nieruchomość, znacznie obniżając cenę i teraz przychodzi mi do głowy, że może wiedział, co dzieje się z tą działką podczas deszczu i dlatego tyle spuścił. Być może jednak przyczyną jest tylko podniesienie terenu i budowa szeregowców. Co w tej sprawie mogę zrobić? Sprzedaż domu z wadami Sprawę można rozpatrywać na dwa sposoby: Sprzedający wiedział o stanie wód, kierunku spływu i sprzedał dom, zatajając te informacje. Sprzedający – obecnie deweloper – podniósł teren i w wyniku prac budowlanych, niwelacji terenu, utwardzenia, zmienił się kierunek spływu wód. W obu przypadkach jednak odpowiedzialny jest sprzedający. Ad. 1. Jeśli taka cecha została zatajona, można zgłosić roszczenie z tytułu rękojmi. Zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego ( – sprzedawca jest odpowiedzialny wobec kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeśli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Odpowiedzialność z tytułu rękojmi obciąża pozwanego niezależnie od tego, co było przedmiotem umowy sprzedaży, tj. czy chodziło o nieruchomość, czy o rzecz ruchomą, a także czy była to rzecz nowa, czy też używana. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – „obiekt budowlany winien być zaprojektowany i wybudowany w sposób zgodny z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej, przy zapewnieniu: 1) spełnienia wymagań podstawowych dotyczących: a) bezpieczeństwa konstrukcji, b) bezpieczeństwa pożarowego, c) bezpieczeństwa użytkowania, d) odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, 2) warunków użytkowych zgodnych z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie: a) zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz, odpowiednio do potrzeb, w energię cieplną i paliwa, przy założeniu efektywnego wykorzystania tych czynników, b) usuwania ścieków, wody opadowej i odpadów; 3) możliwości utrzymania właściwego stanu technicznego; (…).” Natomiast zgodnie z art. 5 ust. 2 tejże ustawy – następnie użytkowany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Obowiązek dochowania wskazanych wymogów spoczywa na inwestorze w czasie procesu budowlanego oraz na właścicielu obiektu po zakończeniu budowy. Sprzedający zobowiązany był zatem – na podstawie zawartej umowy sprzedaży – do przeniesienia na kupującego prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nadającym się do zamieszkiwania i spełniającym wymogi wynikające z przepisów Prawa budowlanego, dokumentacji technicznej budynku i sztuki budowlanej, nawet jeżeli sam nie był formalnie inwestorem w toku procesu budowlanego. Zobacz też: Wody opadowe na działce Wady domu dostrzeżone dopiero 2 lata po zakupie Zgodnie z art. 560 § 1 – jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Wybór pomiędzy tymi uprawnieniami z rękojmi należy do kupującego. Po zawarciu umowy sprzedaży obniżenie ceny sprzedaży może nastąpić poprzez zapłatę na rzecz kupującego (czyli niejako zwrot części uiszczonej przez niego ceny sprzedaży) kwoty stanowiącej różnicę między wartością rzeczy wolnej od wady a wartością rzecz wadliwej, co w przybliżeniu może również odpowiadać kosztom usunięcia wad przez kupującego. Wady dostrzeżone dopiero 2 lata po zakupie raczej można uznać za wady ukryte. Zgodnie z art. 557 § 1 – sprzedawca zwolniony jest od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Oznacza to, że sprzedawcę obciąża odpowiedzialność za takie wady, które wprawdzie istniały już w chwili zawarcia umowy sprzedaży, ale wyszły na jaw czy też zostały dostrzeżone przez kupującego później. Można dochodzić albo obniżenia ceny celem wykonania odpowiedniego drenażu, odszkodowania za niewłaściwe wykonanie umowy, tj. dostarczenie niepełnowartościowego przedmiotu sprzedaży. Jednak tu istotne jest, czy faktycznie w dniu sprzedaży nieruchomość była zalewana, czy stało się tak dopiero po inwestycji naprzeciwko Pani posesji. Ad. 2. Zgodnie z treścią art. 29 ustawy – Prawo wodne – właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej ani kierunku odpływu ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich (ust. 1 pkt 1), ani odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie (ust. 1 pkt 2). Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich (ust. 2). W myśl ustępu 3 tego artykułu, jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Jeśli taki jest powód zalewania, należy złożyć wniosek o wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie naruszenia przez sprzedającego stosunków wodnych na gruncie. Przeczytaj też: Odprowadzenie wód opadowych z terenu działki Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ W razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych. Zabronione jest kierowanie wód opadowych na tereny sąsiednich nieruchomości. Taki proces uważany jest za zmianępismo do gminy w sprawie zalewania posesji
